全国不動産物件情報ブログ「和室」

高度制限の緩和が進み青天井に近づく

・建設省都市対策推進委員会「規制緩和等による都市再開発の促進方針（八三年七月一四日）」（1）東京環状七号線内の二種住専化、高さ制限緩和、（2）特定街区制度の適用条件の改善、（3）優良な民間再開発事業に対する税制・財政・金融上の助成制度の創設。（1）は中曽根首相の「環七の内側を中高層に」というスローガンを建設省の方針として全国の自治体に伝えたもので、東京では不動産投機の大きな引き金になり、その後の用
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駐車場の需要増と投資案件としての魅力

ここに来て状況が一変した。都市再生、都心回帰が進み、都市部でオフィスや共同住宅などの開発が活発化し、駐車場に向く敷地を確保することが難しくなった。さらに、駐車監視員の民間委託なども始まり、違法駐車の取り締りが強化されたことで、駐車場の需要が大きく伸びた。そこで増えているのが容積率を活用した立体化だ。階数を積み増し、敷地面積当たりの駐車台数を増やす。時間貸しと月極めをうまく組み合わせ、効率を高める。
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最終回にはどのように処理されるのか

5回目の10月1日を経過して新しい返済額を繰り返しますが、最終回の返済（当初の返済期間終了時）に万一、通常の返済額を上回る返済が必要となった場合は、原則として一括して返済しなければなりません。ただし、期限の延長や分割返済も可能ですから、事前に取り扱い銀行に申し出ましょう。なお、返済期間中の利率の低下等により、当初の借入期間より早く返済が終了する場合もあります。ローンの利息は「現在のローン残高×1か
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あるカウンセリングの例

たとえばリビングを片づけたいという人がいます。でも、それだけでは何をどう片づければいいかわかりません。そこでカウンセリング。「このリビングにいて、何が、いちばん問題だと思いますか？」と聞いてみます。「こんな狭くて、ゴミゴミしたリビング、まったくくつろげない！」毎日毎日片づけることに追われている奥様は、こう答えます。「それでも唯一、ここだけはくつろげるというところはありませんか」と、食い下がると、「
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10％以上のインカムゲインは狙えない

交渉の方法などの詳細については、こちらでは割愛させていただきますが、まずは購入金額よりもはるかに高い不動産鑑定評価価格の出そうな物件を選択します。つまり、売り出し価格を叩いて思いっきり指値を入れて、安い価格で購入します。そうすると、もともと銀行の融資方針として、その評価金額に対する貸付枠（掛け目）が70％までだとしても、高い評価の出そうな物件を選んでいるので当然ローン金額は大きくなります。さらに、
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遊休不動産の活用術

多くの素人は、不動産を持っていたとしても、ホントに不動産の使い方を知らない。たとえ、その不動産が金を稼いでくれそうでも気づかない。私から見ると、もったいないと思うことがたびたびある。愚かなことだ。不動産を持っていながら何もしない素人の大きな特徴は、不動産を貸すことを極端に嫌うことだ。なぜ嫌うかというと、貸してしまえば好き勝手に使われるという印象を持っているためだ。また、変な人に貸してしまったら後で
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あなたにとっての「買い時」はいつか？

あなたにとっての買い時はいつか。それにはふたつあります。ひとつは欲しいと思ったとき。理由は人それぞれですが、これが最強の買い時。このタイミングで、しかも客観的な条件が揃っている時期であれば鬼に金棒。いい買い物ができます。もうひとつ、忘れてはならないのが、この時期に買わないと購入が難しくなるという、やや消極的な買い時です。年金不安のある今の時代、住宅ローンは現役時代に完済しておきたいものですが、蜀成
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自分の選択と責任で建てる

私の知人も、建築条件付き土地を買ってトラブルになったことがある。知人は売買契約と工事契約を同時にしたが、工事内容を平面図のみで確認したため、細かい建築材の確認をしていなかった。工事が進むに連れ、建築業者はドアなどのカタログを持って来て、「色を決めて欲しい」と言って来たが、かなり安っぽいドアを指定して来たので、「もっとよいドアにして欲しい」と注文をつけると追加料金を取られたというのだ。これと同じよう
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住まいの寿命を決める屋根、水はけ重視のデザインを

家を長持ちさせるのに重要な役割を果たすのが〈屋根〉です。いくらデザインが良くても枯葉やゴミが溜りやすかったり、水はけが悪いようでは、長持ちするどころではありません。また、せっかく丈夫な屋根をつくっても、あとあとのメンテナンスを怠っていては、寿命は意外に早くやってきます。それでは家を長持ちさせる屋根とは、どんな屋根なのでしょうか。それは、次のような条件を満足させるものです。（1）風雨に耐える（2）太
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精や念がこもったモノ

精や念がこもったものとは、具体的には仏像や絵画、掛軸、書などの古いもの、はく製、故人の形見などが挙げられます。形見とは、故人を偲び、思い出として頂戴するもの。これは念がこもっているものの、親しかった人のものですから、とくに問題はありません。ただし大切に使うべきであることはいうまでもありません。基本的に、仏像や書画などは、たとえ縁起物といわれるものであっても、ラッキーゾーンから外れた場所に安置するこ
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マンションへ引っ越す際の挨拶

この夏、夫の転勤で東京へ引っ越すことになりました。引っ越し先は14階建てのマンション。私たちは12階に部屋を借りることにしました。新居に移る際、まず気になったのがご近所への挨拶をどの程度すべきかということです。東京では住民間のコミュニケーションが希薄だという話をよく耳にしますが、それでも最低限の挨拶は必要だと考えたのです。結局ネットで調べた情報をもとに、同じ階の両隣と真上の階・真下の階、計4家族に
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分譲住宅での近所づきあい

私は現在分譲住宅に住んでいますが、以前は賃貸マンションに住んでいました。賃貸に住んでいた当時は、隣近所の方には会えば挨拶をする程度で、付き合いというものも特になく、非常識ながら「ずっとここに住むわけでもないしよほど迷惑がかかるようなことがなければいい」と思っていました。しかし、今の分譲マンションに引っ越してきてからは、将来的にずっとこの家に住むつもりなので、隣近所の方との付き合いも真面目に考えるよ
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申込者の年齢と住宅ローンの関係

以前の公庫融資は、リフォーム以外はすべて住宅の構造と返済期間との間にかなり厳密な対応関係がありました。しかし、現在では木造でも返済期間が35年になるしくみがあって、以前ほど住宅の俳造と返済期間が厳密に対応しなくなっています。具体的には、新築融資の場合はどんな構造でも35年まで、建売住宅購入融資の場合は耐久性木造なら35年まで、新築マンション購入融資は35年まで、中古住宅・中古マンション購入融資の場
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改造意欲もホドホドに

「念願の一人暮らし、自分の空間を思いきり作ろう」と最初の数年、わたしは相当意気込んでいました。テーマカラーを青と白に決めて、目指した部屋のイメージはずばり［空の上］。まるで空にいるような気持ちになれる、そんな部屋を目指していたわけです。部屋にあるモノの色を統一することは、すぐ完了しました。でも物足りない。これでは単に青と白の部屋ではなかろうか？それならばと、空や雲の写真、青を基調としたポストカード
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今でも地域条件が関係する

公庫融資には、地域の条件が関係するしくみがあります。以前は、この点がいくつもの融資種目ごとに細かく分かれていたため煩雑で、地域によって利用できない公庫融資もありました。対象地域が大都市圏に限定されたマンション購入資金などが、その典型的なものです。しかし、現在ではこうした違いがなくなって全国で利用できるようになりました。ただし、融資条件の内容には地域が関係するしくみが、現在も残っています。これは、政
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毎月返済額は5年間変わらないが…

「変動金利型」は、年2回（3月1日・9月1日の基準日）金利の見直しがあって、利息と元金部分を調節しますが、5年間（10月1日を5回経過）は毎月返済額は変わらず、6年目にそのときの借入残高に対してそのときの金利を採用し、次の5年間の毎月返済額を算出（ただし旧返済額の1・25倍を上限）することとなっています。このため、金利の下昇期なら利息部分は少なくなり、元金部分の返済が増加するので借入残高が少なくな
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みんな不況時に合った堅実な返済を心掛けている

これから住宅取得を考える方にとっては、「頭金はどれくらい用意すればいいのか？」「公庫で借りるか、民間金融機関で借りるか？」など、全体的な平均値や既存の利用者はどのようにしているか気になるところです。これについては、公庫が毎年実施している「公庫融資利用者調査」のデータが参考になります。これは、住宅の種別ごとに公庫の融資申込者の提出書類から、一定期間にわたって住宅の取得価格、手持金（頭金）、ローン利用
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中国の昔の人たちはどの程度信じていた？

風水を中国の昔の人たちはどの程度信じていたのか。本気で信じていたと思ったのか。戦争の時、敵のこもる城の背後の山に流れる竜脈を切断するため、兵士たちが尾根を切り崩し、これを知った城の側は、兵士を出して埋め戻した、という話も伝わっている。現代では、地形の風水は、台湾、香港、韓国が盛んで、とりわけ墓地の立地は風水なしには考えられない。韓国では風水上の適地を求めて山の南斜面の木を伐って墓地化する風習が、政
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許可業者数は七〇万にも及ぶ

工事種類別、営業範囲工事別に許可を受けた業者は、五十六年三月末現在、個人・法人の合計四九万に達する。許可業者数は七〇万になる。差の二一万は兼業である。工事種類別にみるともっとも多いのが建築工事業の二一万で全体の四四％となる。土木工事業は建築の約半分の一一万である。残りが専門業者である。専門工事業は、建築・土木工事業者、専門業者が二つ以上の許可をとっているのではっきりしないが、大工工事業が四万五、〇
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不動産の買い時

一九九四年のことである。さすがにバブルが崩壊したことは、日本中の誰もが実感していた。だがこういう時こそ不動産は買い時だ、と私は考えたのだ。幸い私はダブルの時代に、それがバブルであることをハッキリと認識していた。いっさいバブル踊りの輪に参加せずに来たので、そこそこの蓄えができていた。パズルがもっとも激しく燃え上がり、急激に燃え尽きてしまったリゾートマンションは、軒並み五分の一、あるいは10分の一に値
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スリ足でゆっくりが基本

外で靴を履いていたなら、靴を脱いで家に上り床に触れてもそう敏感にはならなかったろうが、なんせ日本人はあまりに長らく裸足で暮した。現在、東京の西郊の国分寺に住んでいるが、隣の農家さんに聞いたら、戦前はむろん戦後も十数年は、農家の子は裸足で小学校に通っており、国分寺小学校の昇降口には足洗い場が付いていたそうだ。履物を履く場合も。昔はワラジで、これは履いてみれば分かるが、実は裸足といい勝負。ワラは地べた
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いい立地、いい建物、いい管理がよいマンションの条件だ

「超高層は最後の再開発です。建てたら必ず、周りに迷惑をかけ続けます。日陰、強風、電波障害……住人の便利を奪っているんです。超高層にするのは、あくまでも再開発資金を捻出する都合で僕らが近隣を見下ろすためではない。地元の町会とはずっと仲良くしたかったので、せめて上層階に入居するのはやめようと決めたんです」理事長は、二〇年間大手デベロッパーに勤務し、再開発に携わった経験を持つ。二三歳で初めてマンションを
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国家の不採算部門とも考えられる

街のバランスシートのなかの小さな一部が、一つの区分所有権という形となって、それを私たちはマンションと呼んでいます。反対に、そこから導かれた賃料という尺度によって、たとえば東京という巨大都市から見れば小さなマンションの資産価値を、収益還元法で推定することができます。賃料の収受という現象は、その街に経済的な力がなければ、絶対に相場が形成されない事象なのです。プロセスを逆にして言い換えれば、賃料という尺
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最終報告書の問題

国土交通省官房審議官（建設業担当、当時）は、最終報告書について「第一に人材の話があるが、これは質量とも逼迫することが目にみえており、すぐ具体的施策に落とし込む必要がある。第二に各論が書かれていないという問題があり、これには産業全体のコンセンサスが必要であり、それを求めていく。第三は地方公共団体の意識が重要だという点で、入札契約促進法と関連させながら、地方自らが議論する場として建設業法で規定してある
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情報収集は答えの導き方を知ったあと

銀行の資料を多く集めればそれだけ正しい答えに近づくというものではありません。本来は正しい答えの導き方を知って（＝「考え方」を定めて）から情報を集めるべきなのです。そのためには資料集めは一休みして、返済計画と一緒に、貯蓄計画を立ててみましょう。「自分は貯蓄ができそうだから金利の低い3年固定でいこう」ということになれば、ほかの金利タイプの情報は不要ですし、銀行を変えたとしても、同じ金利タイプならばさは
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受託額伸び鈍化で企業間格差が鮮明に

プロポーザル方式による受注金額、特定件数に異変が起きている。2008年度は金額、件数ともに半数以上の企業が前年度を下回った。これまではプロポーザルが急拡大していたため、各企業とも受注が増えていたが、08年度は伸びが鈍化したことから、企業間の格差が鮮明になった。回答があった38社合計の08年度受注金額は、989億6700万円で前年度比3.9％増、特定件数は4065件で2.2%増だった。07年度調査（
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下請企業への依存度高まる

元請企業と下請企業の関係は、名義人制度から協力会組織へと変化してきた。バブル崩壊後の受注競争の激化とともにコストが優先され、協力会会員企業への発注率が低下し、協力会組織の必要性が問われた時期もあったが、施工品質、安全の確保が最重要課題になっている現在、その関係も元請によって変化してきている。元請は、下請となる導門工事業者に対し、生産性の向上に加え、自主管理や責任施工を強く求めるようになった。コスト
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造園技法の一つ「借景」

借景とは、造園技法の一つである。庭厨の外側の景色を、庭園の内側の要素として取り入れる。ごく簡単にいって、それを借景と呼んでいる。まさに風景を借りる、刈り取る、あるいは奪い取る手法であり、京都の庭師がこれを「生け捕り」と呼んでいるのは、この言葉の意味をズバリと示していて興味深い。借景の語は一七世紀に中国明代の書に現われたのがその最初とされており、日本や中国の風景式庭園でよく見られる。生け捕られるのは
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「不動産管理」の難しさ

「不動産管理」などを考えるときに、長くその家に住んでいると「居住権」とかで、ある程度の権利が生まれてくるといいますね。たとえばアパートなどの管理人さんが、住んでいる人たちにゴミの出し方が悪いとかで注意することがあっても、それはそのための管理人さんや大家さんなのであまり深くは考えませんが。以前、アパートを何件ももってらっしゃる大家さんがいらっしゃって、それこそ「今の若い人たちは」といろいろ点検・管理
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こういう時代だからこそ二世帯住宅を

3月11日の震災後、結婚する人が増えたと聞きますが、今回の震災でわたしが思ったのは自宅を二世帯住宅にして良かったなということでした。と言うのも、わたしも夫も共働きで子供達は日中は両親たちが住む部屋で過ごしています。もし二世帯住宅でなければ、地震などが日中にあっても子供達だけで避難しなければなりません。大人がいない状況で子供達がそんな目に会ったらと思うとぞっとします。そして、住居スペース自体はそれぞ
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住宅設計の下地は自分で描く

いよいよ住宅設計の段階になったら急にいかに住み心地のよい、動きやすい設計ができるか思案します。あれこれ楽しい期間であるが、一方で完全を求めるあまり迷路に迷い込む状態になる。シンプルに希望を出してみることでしょう。過去の経験ですが、立体的に設計はできませんが、平面図のような簡単な間取りを書きました。その図の中に例えば、ここは畳の部屋だが、窓際に30cmくらいの板張りを造ってほしい、ベランダに出るとこ
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一人暮らし向け雑誌が欲しい

一人暮らしをして長いけれど、一人で暮らしているからこそ知らない、気づきにくいことはたくさんある。女性雑誌の特集などで、部屋のコーディネートといったインテリアの特集はもちろん、遅め晩ご飯といったレシピの紹介、果ては毎月の家計簿から貯蓄の仕方まで、他の一人で生活をしている生活の知恵や失敗が勉強になることは多い。で、ふと思うのが各種いろいろな専門雑誌はあるのに、一人暮らしをしているひとのための雑誌がない
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夢が広がるモデルハウス

いつかは自分の家を建てたいという夢を持っている人は大多数かと思います。しかし、家を建てるにはクリアしなくてはいけない事が多いのも現実です。重要なのは資金と土地ですが、そう簡単に用意できるものではありません。自分の身の丈以上のものは望めないのですが、いつかは手に入れたいと目標を掲げています。先日、あるメーカーのモデルハウスに見学に行きました。そこはまるでお城のような建物で、内装も王朝風の家具が置かれ
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八王子市の集合住宅歴史観とは

東京都の八王子市に、集合住宅歴史館があります。日本では、この形式の住宅は、80年以上もの歴史があるそうです。それだけの月日が経つと、建物は老朽化し、解体されたり、建て替えされるなど、元々あった形は消えつつあります。そこで同館では、初期のころの公団住宅をはじめ、同潤会アパートや晴海高層アパートなどを移築して復元し、公開しています。例えば、ここに復元展示されている、昭和32年に建設された板橋区の蓮根団
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センスを生かして和室の修理、障子の穴は一か所貼りにしない

障子の穴が小さい場合は、穴に貼るだけのシール。和紙補修シール（大直）、障子・ふすま補修シール（アサヒペン）があります。これは和紙でできていて、桜、梅、もみじ、いちょう、星などの形があり、色は白のほかに淡いピンクの桜、淡いグリーンのもみじなどもあります。同じ形の大小や、花びら、丸なども一つのシールの中に入っていて、デザイン貼りできるようになっているものもあります。また１０センチ角の。手すき障子紙（タ
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本当の意味の公共住宅政策がない日本

公団あるいは公営住宅の居住者たちが家賃値上げ反対闘争をやったとき、マスコミも労働組合もほとんど支持しなかった。2DKで一万円ぐらいの公団住宅の家賃が、一万五〇〇〇円へと五〇〇〇円上がるとしよう。それに反対するというのは「2DKの民間マンションだったら六万円もしているのに、エゴでぜいたくだ」とマスコミや労働組合は考えたのである。だが、それは間違っている。むろん家賃を上げても生活できる人もいるだろうが
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風向きによっては高層マンションの高層階に流れてくる

「風の弱い晴れた日の夜間」に問題となるのは煙突からの排煙のほうで、風向きによっては高層マンションの高層階に流れてくることがある。煙突から出た煙は、はじめは温度が高いために上昇するが、まわりの大気が冷たく安定しているので、すぐに上昇は止まる。煙は逆転層に閉じ込められて、昼間のように上昇するのではなく、弱い風でも水平方向に広がり、場合によっては高層マンションのほうへ流れていく。それでも、煙突がマンショ
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最近の土地にまつわる犯罪

最近の土地にまつわる犯罪は、先の例が示すように地価の高騰と歩調を合わせて大がかりとなり、凶悪、陰湿化しているのである。地価の高騰は、そのまま土地そのものの財産価値の増大である。このことからすれば、土地犯罪の凶悪、陰湿化は１つの論理的必然をもっている。３０年に比べれば、土地をめぐる訴訟は文字通り倍増している。しかも訴訟に持ちこまれる例は氷山の一角で、訴訟以前の調停ケースは枚挙にいとまないほど多くなっ
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インフレリスクへの対応

インフレリスクに対応するために、海外機関投資家が不動産投資を重視する傾向が強まりつつある。欧州などでは年金の給付を物価に連動させることが年金基金に要請されている。また、世界的に食糧、エネルギー、金属などの需給が逼迫し、長期的なインフレリスクが高まっている。したがって、年金基金などはインフレに応じて価値が上昇する資産へ投資をシフトすることが資産運用上の課題となっている。その課題を解決する代表格となる
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主寝室の床はカーペットが良い

皆さんの家には、カーペットを敷いている部屋があるでしょうか。カーペットの種類は大きく分けて２種類あります。ウィルトンカーペットとタフテッドカーペットです。ウィルトンカーペットとは簡単に申しますと、織物です。力−ペットの下地の麻のような布にカーペットの糸を織り込み、糸が抜けにくいようにつくられています。一方、タフテッドカーペットはカーペット下地の麻のような布に、カーペットの糸を差し込んで接着していま
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環境が悪いと転売に苦労する

中古を買ってさえおけば誰もが買い換えによって肥らせることができるのでしょうか。日本は土地の狭い国ですから、人口が減らない限り、土地の価格が下がるということはまず考えられません。それでも、交通の便、上下水道の有無、その他諸々の要因によって売買価格に差が出てきます。有利に売り、上手に買おうと思ったら、一番最初に自分の欲する家をよく考えて選ぶことです。私の菊名の家がミニミニ物件でも「即日完売」となったの
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税金対策で免許を更新しない不動産会社

他人の土地をいかにも自社物件のようにみせかけ、頭金だけを取ってドロンしてしまった悪質のモグリ業者もいます。こうした事件は新聞広告よりもチラシのほうに多いようです。こうした失敗を起こさないためには、知事免許もしくは建設大臣免許が（3）とか（4）以上の信用ある不動産屋を選ぶことです。しかし、実際に新聞広告やチラシで免許番号を見ると、やたらに知事免許（1）の不動産会社の多いことに気づきませんか。この制度
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