10％以上のインカムゲインは狙えない
2011.11.26
交渉の方法などの詳細については、こちらでは割愛させていただきますが、まずは購入金額よりもはるかに高い不動産鑑定評価価格の出そうな物件を選択します。つまり、売り出し価格を叩いて思いっきり指値を入れて、安い価格で購入します。そうすると、もともと銀行の融資方針として、その評価金額に対する貸付枠（掛け目）が70％までだとしても、高い評価の出そうな物件を選んでいるので当然ローン金額は大きくなります。さらに、奥の手として、ニュージーランドではNZドル建てで6ヶ月定期預金の金利が7％です。
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たとえば、物件価格の30％程度の頭金相当の定期預金をNZドル建てで積み、それを担保に円金利2・3％でほとんど必要自己資金を調達してます。もちろんこの際、為替リスクをとっておりますが、それはあらかじめNZドルが対円でいくらになれば、自分のポジションがどうなるかというシナリオは設定しております。ここは非常にテクニカルな話題になりますので、もしご興味を持っていただける方には、個別でご案内させていただきます。ただポイントは、自分が想定していたよりも少ない自己資金で物件が購入できたことと、キャピタルゲイン狙いであるので日本の不動産投資のように10％以上のインカムゲインは狙えないですが、月々のキャッシュフローはマイナスにしたくなかったので、出口戦略も考慮して、私はこのような少々レバレッジの高いスタイルでの投資方法を選択したという点にあると思います。この資金調達の面においても、ニュージーランドは不動産投資大国ですので、さまざまな方法があり、選択肢はかなり豊富なようですね。私自身も初めての体験でしたので、今回いろいろ勉強になりました。
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