現在の公庫ローンが証券化されたらどうなる
2011.09.30
住宅ローンの恣意的な譲渡は影響が大きいため、いったん証券化して、それから民間銀行が個別に買い取るという手法が重要な選択肢となるだろう。つまり、あなたの住宅ローンがどういう担保で、金利はいくら、残高はいくらなどの条件を個別に判断し、それを住宅公庫がひとつの塊、ロットにして（すなわち証券化して）、いくらで売ると決める。流動的な市場があるわけではないので、今後創設しなければならないだろう。たとえば、住宅公庫で期間一四年、金利三・四五％、残高一〇〇〇万円のＡさんのローンを売りに出す。担保のリスクも少ない優良物件であるから、入札によって、ある銀行が額面の一〇〇〇万円で購入する。あるいはＢさんのローンは期間二三年、金利三・〇五％、残高一〇〇〇万円であれば、これはＡさんのものよりリスクがあるから、ちょうどでは買い手がおらず、九〇〇万円である銀行が購入した。というように、流動化しやすい市場が生まれる。そうした市場が成長すれば、不動産投資会社や、不動産対象の投資信託などが買い手として購入を競うという状況になるかもしれない。このケースでは、住宅ローンを組んでいる利用者は切り離され、どう売買されても関係はない。第三者的な立場に置かれている。もう、誰から借りているかもわからなくなってしまうという点で、心理的に受け入れにくいところがある。しかも、こうした貸し手の顔が見えないデジタル的な売買が横行すると、たとえば何らかの事情で一度でも返済が滞ったら問答無用でサービサー（債権回収会社）に移管される危険もあり得る。たった一回、返済が１つだけで、家をまるごととられるという可能性もあるのだ。この点で住宅公庫ローンの証券化というのは慎重な配慮が必要だろう。売買用の土地ではない、オフィス用の土地ではない、一般の人々が住む土地であり、家であるから、証券化して売買するという手法にはなじまないかもしれない。また、既存の住宅ローンをまとめて、管理会社によって管理するという可能性もある。
[参考]
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